仇保兴（仇保兴国外城市化）

今天给各位分享仇保兴的知识，其中也会对仇保兴国外城市化进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！

17万个老旧小区改造，难题岂止“装不装电梯”

最近，部分城市的公积金又多了一条“提现”渠道。

8月28日，银川住房公积金管理中心发布新政称，居民可提取公积金用于既有建筑加装电梯；

同一天，提请市级人大常委会审议的《厦门经济特区电梯安全管理条例（草案）》提出，业主可以按照有关规定提取住房公积金，用于支付电梯的更新、改造、修理；

在9月1日起正式实施的《成都住房公积金提取管理办法》中，新增了“既有住宅增设电梯”提取项……

目前，包括16座万亿城市在内的全国多个城市均已出台和“增设电梯”有关的政策意见。而公积金政策的陆续更新，则被认为意在调动居民积极性，吸引更多人参与，加快推进老旧小区改造。

有朋友疑惑，各地需要“加快推进”的工作有很多，老旧小区改造究竟有多重要？

从数量上看，它涉及全国17万个小区、上亿居民，真量大面广；根据机构预测，它又是一个想象空间在2万亿以上的蓝海市场。用住房和城乡建设部副部长黄艳的话说，老旧小区改造“既保民生，又稳投资，同时拉内需，一举多得。”

可以看到的是，自被写入今年的 *** 工作报告以来，这项工作的重要性不断被强化：

6月19日，国务院召开常务会议，部署推进城镇老旧小区改造相关工作。

7月30日， *** 中央政治局会议指出，要稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。

7月31日，国常会再次提出，鼓励把社区医疗、养老、家政等生活设施纳入老旧小区改造范围，给予财税支持，打造便民消费圈。

不过，改造复杂又具体，如何真正提升小区品质让居民满意，还有许多值得思考和改进的地方。

上周，城叔参加了一场城市规划界的顶级学术会议，和专业人士聊了聊，想把前期试点中发现的问题分享给大家。

装电梯，不容易

老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。在目前关于老旧小区改造的报道中，“电梯”无疑是一个焦点。

尽管官方不断强调，这是为空巢、失能、失独老人打造便利生活环境的体现，是“适老化”改造——甚至不光老年人，年轻人每天下班爬六层也是挺困难的。但真要给小区“装”上电梯，却并不容易。

以上海为例。据统计，在这座电梯总量连续多年位居全球第一的城市，现有老旧楼房5万余幢，且大多都没有安装电梯。而此前的一项问卷调查结果表明，在受访的1053位上海老年人中，有89.3%表示愿意安装电梯。

另一方面，截至今年4月，上海已有429幢房屋通过居民意见征询完成加装电梯计划立项，但完工投入运行的仅137台，正在施工的有73台。这一数字，在全市5万余幢老旧楼房面前，无异于杯水车薪。

为何如此艰难？一个关键矛盾点在于，每栋楼不同楼层的居民，对于电梯的需求程度都不一样。对此，住建部也看在眼里。

“比如六层的楼房，可能三层以上都愿意加装，楼层越高的居民意愿越强烈。但是对于一层或者二层，因为需求不迫切，而且觉得占用了公共空间，对其利益可能有或多或少的损害。”黄艳表示。

需求不同，用更现实的话说，还是“钱”的问题。

现在的老旧小区住户大多都是退休老人，收入不高，若要一次性支出数万元的确压力不小，而有一部分房屋则长期对外出租，并非业主自住，自然也不愿意出资装电梯。

“加装一部电梯一般总费用60~70万，这还不包括后期的运维费用，照此估算，一个家庭少则7-8万，多得更多。”“部分加装电梯成功的小区，一年下来，电费、维护保养等费用超过1万，如果前期讨论没涉及后期费用支出，加装使用一段时间后还会出现新的矛盾。”今年上海市“两会”期间，有多位人大代表提到这一问题。

也因此，各地 *** 也在想办法解决资金上的问题。

目前，除明确给予电梯补贴外，广州、成都等地支持提取公积金，北京、南京等地通过引入社会资本，将业主自筹自建改为了付费使用的租赁模式，希望满足不同楼层居民对于电梯的多元化需求。

据住建部统计，2018年，全国老旧小区加装电梯已完成了1万多部，有4000多部在施工，有7000多部正在办理前期手续的，用黄艳的话说，“这项工作正在全方位推开。”

试点暴露问题

一部电梯尚且如此，若要全面更新小区里的公共设施，难度系数可想而知。

2017年底，住建部选择在15个城市进行试点，目的是探索城市老旧小区改造的新模式，为全面推进提供可复制、可 *** 的经验。

广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波

截至去年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。

但同时，也“试”出了不少问题。国务院参事、中国城市科学研究会理事长仇保兴总结了五个方面：

重单项改造，却整体设计重长官意志，缺百姓参与

重部门延伸，缺“公共中心”

重“穿靴戴帽”，缺基本需求

重硬件改造，缺软件管理

以单项改造为例。今天说门窗改造，过段时间说地下管道要修一修，一天到晚不同的部门有不同的改造方案，结果搞得大家无所适从，缺的就是改造前的整体规划设计。

在他看来，如果能把电梯和停车位结合起来整体考虑，“比如给一层免费的停车位”，有望 *** 加装电梯的难题。

仇保兴还说，有的建筑学院士，连自家小区要改造也毫不知情，因为没人通知他参与家园改造，被有关部门“定了”。

还有管理的问题。所谓“三分建设七分管理”，仇保兴说，如果不对管理加以重视，改造过的硬件过一段时间也会失效。

而在李跃飞看来，目前的问题也主要集中在建设和管理两个方面。这位中国建筑设计研究院有限公司总图市政院总工程师，上个月刚刚参与了由住建部组织开展的城镇老旧小区改造调研活动。

走访多地之后，他的切身感受是——暴露的问题“触目惊心”、各地存在的差距“从未见过”。

事实上，黄艳不久前也公开谈到了老旧小区改造中的三件难事，包括地方统筹协调推动，改造后建立小区的后续管理机制以及资金筹措的问题。

对于管理，黄艳直言，老旧小区很多建成都20多年了，这些小区大多缺乏物业管理。同时，即使实施了改造，没有一个长期维护和运营管理的机制，改造后的效果也难以长期保持。

“现在老旧小区居民往往没有付费购买服务的习惯，居民原来不交物业费，等实施改造后，虽然改造效果挺好，但需要居民缴纳物业费，这就需要一个思想认识转变的过程。”黄艳表示。

出路在哪儿？

难题不小，如何化解？

仇保兴认为，关键在于整体设计先行，比如，用数字化技术把规划图纸变得更加形象直观，让老旧小区居民的需求能够通过“点菜”的方式得到满足。

而要做到这一点，首先应该找准“对象”。

仇保兴建议，各地可以通过专业软件或专家考评等途径推行城市“更佳小区”和“最差小区”评选活动，来提高小区居民的改造积极性和参与性，“让最需要改造的小区‘冒’出来”。

在具体技术层面，则可以将老旧小区改造的内容归类为“必备项”和“拓展项”，前者主要包括管网改造、适老化改造、立体停车场、垃圾分类处理等，后者则涉及社区绿化、对外通道、海绵社区改造等。

不过，从长远来看，在技术落地之前，还需先解决一个理念问题——我们的城市是一个复杂的巨系统，需要整体性思维。

多位专家指出，老旧小区改造之所以难推进，部分甚至演化为公共纠纷，最大的阻力就在于“众口难调”，在于多个利益主体之间的博弈。

用北京大学景观设计研究院院长俞孔坚的话说，“小决策是一切问题的根源，出路在哪儿？就是系统综合。”

一套合格的城市规划体系，并不是追求最大规模、或是完全理想的状态，但一定是综合考量城市里每一个个体的利益后，得出的“平衡之解”。

被改造的小区作为城市最小的社会单元，亦需如此。

如仇保兴所言，老旧小区改造这一新的万亿级投资领域，将使绿色建筑发展大有作为，并由此催生众多的新产业，但更重要的是，“以人民为中心来提升城市的居住质量和投资环境。”

需要指出的是，城市作为一个有机体，始终存在新生与衰亡、保留与淘汰、保护与发展的双重挑战。按照黄艳的说法，今后，城市建设管理的重点更多地会落在存量上，即城市的更新、完善、保护。

或许某一天，小区改造的选择题也会交到你手中。

建筑垃圾有哪些

1、渣土：建造房子时我们需先打地基，进行土地开挖，因此存在渣土。

2、废砂浆：在砌墙、浇灌楼板时，通常需配置砂浆，有时候砂浆配置失误，或者是配置过多，会存在废砂浆这类建筑垃圾。

3、混凝土块：在建筑施工过程中，可能需要将混凝土拆掉，例如装饰是在楼板开洞等，会存在混凝土块垃圾。

4、废弃的塑料、竹木、砖瓦等：我们在拆除旧建筑时，旧装修时，会存在大量的废弃木材、碎砖、塑料水管、废弃钢材等建筑垃圾。

17万个老旧小区，涉及居民上亿人

重庆市江北区郭家沱的一个小镇，曾因国营望江机械厂而闻名，现在充满了“老破小”。这里的建筑大多建于上世纪五六十年代。 （东方IC/图）

（本文首发于2019年7月4日《南方周末》）

旧改和棚改，相当于一个向外掏钱，一个往回拿钱。

老旧小区改造上升到国家层面，因为其既是一项民生工程，也是一个非常有效的稳投资举措，同时还可以拉动居民消费。

老旧小区改造若要大规模推进，还需房企在市场中找到可持续的盈利模式，否则只能是块难啃的“硬骨头”。

2019年6月19日，国务院常务会议明确，加快推进城镇老旧小区的改造（下称旧改）工作。

旧改的对象，指的是建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活，且居民改造意愿强烈的住宅小区。

按照住建部的要求，旧改项目重点包括改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可因地制宜加装电梯，配建停车设施、养老和抚幼服务设施、无障碍设施，实施节能改造等等。

这是一项“量大面广”的工程。据住建部统计，目前，全国各地上报需要改造的城镇老旧小区共有17万个，涉及居民上亿人。

消息一经释放，率先引发了人们对楼市的想象，旧改被视作正在接力偃旗息鼓的棚改。2015年后，棚改转向货币化安置，三年时间释放了4万亿资金，不仅去掉了三四线城市的库存，还推高了当地的房价。

如今，旧改横空出世，会带来什么变化？

广州荔湾区西关 历史 文化街区永庆坊，采用旧城区微改造，变身居住与 旅游 于一体的“最美街道”。 （东方IC/图）

对于身处老旧小区的居民来说，旧改与棚改可能是一个二选一的抉择。

按照住建部和财政部相关文件中的界定标准，棚户区原指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。2012年起，包括“城中村”、旧住宅综合整治等概念也被陆续纳入棚户区的范畴内。

文件也明确，已纳入或拟加入城镇棚户区改造计划的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区。

据深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉统计，中国老旧小区非常多，城镇42%的住房为2000年前所建，16%的住房为1990年前所建，2—3层高的城镇平房占比有21%，没有同时拥有厨卫的城镇住房占比也高达16%。

这些老旧小区被市场统称为“老破小”。户型采光设计不佳、面积过小、停车难、建筑结构有问题以及缺乏社区商业配套和绿化等都是这些小区的通病。

一位深圳资深房产中介告诉南方周末记者，深圳在1980—1990年代建造的房子大多采用海沙材质，因为含盐量高且杂质较多，建筑质量较差，导致这些老旧小区目前满目疮痍。

2017年年底，住房和城乡建设部在广州、厦门等15个城市启动了城镇老旧小区的改造试点。住建部统计，截至2018年12月，试点城市已共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。

不过，广州一位旧改从业者向南方周末记者坦言，市内准备改造的老旧小区很多，但已经或正在改造的还是相对较少。进程缓慢的一个原因是需要全部住户通过，而老旧小区多是单位建设的房子，没有物业管理，所以首先在“召集大家同意”这个问题上就比较困难。

还有一个重要原因是住户需要出钱改造，许多人并不愿意。尽管财政补贴了很大一部分，如广州住建部门数据显示，5个试点小区共计安排财政资金2.08亿元，平均每个小区获得4000万元。

而与旧改小修小补不同，棚改属于大拆大建，房屋被拆迁的居民可以获得实物安置或货币补偿。尤其在2015年后，货币安置成为棚改主流，约4万亿资金流入棚户区居民手里。

旧改和棚改，相当于一个向外掏钱，一个往回拿钱。“在深圳，给钱的棚改工作都推进缓慢，更不用说要自己掏钱改造老旧小区。”上述深圳房产中介说。

深圳一家房地产资产管理公司的高层也向南方周末记者表示，在深圳，老旧小区改造可能与不少住户的期待有所不同，此前深圳不少买入老旧小区的业主，其实是在等待新一轮棚改计划，希望拿到拆迁款后“一夜暴富”。

由此可见，旧改和棚改对楼市的影响也大不相同。

棚改释放货币，不断制造和推高人们对房产的需求，而老旧小区改造则是提高了小区的居住条件，反而推迟或动摇了居民对购置新房的需求。

同时，随着老旧小区改造成为新风潮，也会逐渐扭转“买老旧小区等棚改拆迁”的购房预期，能够一定程度上抑制二手房市场炒作。

2019年6月13日，在第11届陆家嘴论坛上，中国银保监会主席郭树清发言称，当前房地产过度金融化，居民负债率占相当大的比例，甚至一半投资都投入到房地产市场。 历史 证明，如果过度地依赖房地产最终会付出代价。

虽然旧改不同于棚改，但在这个时候推出，却又与棚改不无关系。

随着全国“去库存”任务的完成，加之中央遏制房价过快上涨的决心，2019年4月15日，财政部明确通知，2019年棚改计划从预期的450万套大幅下调至285万套，同比2018年下降50.86%。同时货币化安置收紧，实物化安置重回主流。

据国金证券研究院测算，如果2019年棚改货币化安置比例维持在35%，预计将拖累商品住宅销售增速下降12.82%，对房地产投资的直接拉动为-0.83%。

与此同时，目前中国投资增速有所下滑。国家统计局最新数据显示，2019年1—5月，全国固定资产投资217555亿元，同比增长5.6%，增速较1—4月回落0.5个百分点。

而旧改恰好可以弥补因棚改退出而减少的资金投放。据国务院参事仇保兴估算，中国城镇需要综合改造的老旧小区总投资额可高达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。旧改4万亿与棚改过去释放的资金体量相当。

方正证券6月22日发布的研报也做了一个资金统计，根据部分省市公布的改造计划来看，平均成本为每平方米700元。据此推算，旧改工程的纯建设成本就将达到2.8万亿元。

据南方周末记者不完全统计，目前全国已有9省、市公布了旧改目标与详细计划，它们是安徽省、河北省、襄阳市、济南市、南京市、攀枝花市、西安市、广州市和新乡市。

以广州为例，近两年可以称得上是旧改爆发年。根据《广州市2018年城市更新年度计划》，2018年广州老旧小区微改造项目共计587个，计划投入资金共计14.71亿元。另据《广州市2019年重点项目建设计划》，51个重点项目中，老旧小区微改造占到了9个，计划投资总额为10.25亿元。

2019年7月1日，住建部副部长黄艳在国务院政策例行吹风会上称，改造老旧小区上升到国家层面，因为其既是一项民生工程，也是一个非常有效的稳投资举措，同时还可以拉动居民消费，改善自己家的室内设施，“这是一项一举多得的工作”。

此前，仇保兴也撰文称，城市老旧小区综合改造一方面能够通过补齐幼儿园、小超市等短缺的服务设施消除扩大居民消费的障碍，另一方面也能开拓银发消费、幼儿消费、绿色发展和节能减排等新消费模式，能持续有效地为国民经济创造新动能。

相比棚改，老旧小区改造工程更具效率。多位房企人士告诉南方周末记者，一个棚改项目的转化周期平均为5年，业主与房企往往会因为拆迁补偿的争议僵持不下。而旧改一般在半年内就能完成，并且边际效益明显，通过补齐服务设施“短板”有效 *** 和扩大居民消费。

顺应旧改大潮，一位广州房企人士告诉南方周末记者，其公司旗下多个2000年后建起的新公寓住宅，也在借势提供景观阳台栏杆翻新、电梯维护、空调百叶加固等房屋翻新等优惠活动，吸引业主自费参与。

17万个老旧小区需要改造，投资总额高达4万亿，钱从哪来？

住建部副部长黄艳在上述吹风会上表示，将按照“业主主体、社区主导、 *** 引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、 社会 支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。

目前来看，地方财政是旧改最主要的资金来源。

河北省在2018年9月23日公布的《老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》显示，小区改造三年总任务共计5739个，共需改造资金129.6亿元。其中， 社会 可筹集资金约11.7亿元；市政专营单位可筹集约6.5亿元；小区原产权单位可筹集约5.2亿元；居民个人可筹集约5.6亿元。其余112.3亿元的费用“大头”由市、县两级财政筹集。

据21世纪经济报道，河北东部某县的老旧小区就进行了节能改造项目，包括在外墙上保温层，把以前的钢窗换成了铝合金窗，费用是每户4000元，而当地的居民称，“据说财政资金补贴了一半”。

一位来自成都天府新区安工社区的业主告诉南方周末记者，2019年年初，其所在小区有5栋6层楼的住宅完成了电梯加装，出资安排为以2楼3000元为基数，每层楼递增2000元。小区业委会介绍，费用已由 *** 补贴了大部分。

广州世联行副总经理林家星对南方周末记者说，目前广州市的老旧小区改造，大多是 社会 公益行为，改造资金主要来源于市、区每年的财政专项保障资金，市区两级按照8：2的比例安排。广州世联行一直以房企 *** 顾问的形式参与了包括TIT纺织产业园、荔湾广钢及广船片区、天河广氮片区等多个广州大型旧改项目。

“我国尚有约5000亿的住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中，应积极发挥作用。”仇保兴撰文写道。

不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进向媒体分析称，老旧小区改造一旦大规模推行， *** 财力有限，单纯依靠补贴，并不现实。

棚改之所以风生水起，正是有赖于2014年央行创设PSL这项金融工具。央行以PSL的形式投放给国开行等政策性银行，再由它们给地方 *** 发放专项贷款，从而对棚户区居民进行货币化补贴，地方 *** 拆迁卖地后偿还银行贷款，银行偿还央行，形成资金流闭环。

国务院常务会议上，首次提到加大金融对旧改的支持，明确2019年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金，并且鼓励金融机构和地方积极 探索 。

“融资必须要可持续。”黄艳说，一个前提是，不能只投入转不起来，另一个是风险防范，要防止增加地方债务。在这两个前提下，如何引入专业化、市场化公司来运作，都是可以 探索 的。

广州世联行副总经理林家星强调， *** 正在推动更多的 社会 资本参与到有一定收益回报和企业品牌影响力的改造项目中，探讨居民、资方、 *** 三者共同参与的机制，“位于广州的永庆坊就是一个很好的样本”。

万科在2016年中标广州恩宁路中段的永庆坊旧改项目，该区域为广州危旧房集中辖区之一，既有老旧小区住宅，也有具备独特 历史 文化的建筑。万科在对当地特色建筑进行保护的基础上，参与了整个片区的策划和运营，除了对老旧小区进行翻新改造以外，还将该片区打造成青年公寓、联合办公、文创街区相结合的文创综合体项目。

高力国际华南区 *** 服务部执行董事、广东省三旧改造协会专家陈厚桥也认可这个项目。“打个比方，假设原本老旧小区的住户对外出租30元/平方米，万科用50元的单价进行改造、装修并承包下来，交给自己的长租公寓品牌泊寓以80元租出去，就是一种模式。”他对南方周末记者说。

不过盈利问题仍待解决。陈厚桥表示，老旧小区改造若要大规模推进，还需房企在市场中找到可持续的盈利模式，否则只能是块难啃的“硬骨头”。

以永庆坊为例，万科只拥有15年的经营权，期满后是将经营权交还 *** 还是继续探讨新的合作模式尚未确定。该项目的负责人此前接受媒体采访时曾直言，永庆坊改造计划总投入资金约为1亿元，而建筑成本回收周期长达12年半。真正能够盈利的时间不足3年。

在深圳，这种“万科模式”也碰了壁。据界面新闻近日报道，有接近万科“万村计划”的知情人士透露，万科正在与深圳已签约城中村改造的房东洽谈违约赔偿事宜，主动放弃部分已签约房源。

“万村计划”是万科针对深圳城中村微改造项目的战略布局。从2017年起，万科进入深圳上百个城中村，租下这些老旧小区并进行翻新改造，转化为旗下长租公寓品牌“泊寓”，租约期限平均为10—12年。这种模式既响应了改造老旧小区的政策，又构建了一种盘活存量资产的商业模式。

然而，此次万科主动违约意味着盈利可能仍不及预期，无法形成良性的投资循环。针对该传闻，万科深圳公司已回应媒体称，在推进过程中确实遇到了实际困难。

值得注意的是，越来越多房企旗下的物业公司已分拆上市，表明小区物业作为消费场景的重要性。未来在对老旧小区改造的过程中，在如养老托幼、医疗、助餐、保洁等服务上实现物业的二次开发利用，可能会是房企加入旧改的一个目标。

仇保兴的介绍就聊到这里吧，感谢你花时间阅读本站内容，更多关于仇保兴国外城市化、仇保兴的信息别忘了在本站进行查找喔。