美国两房（美国两房现在怎么样了）

今天给各位分享美国两房的知识，其中也会对美国两房现在怎么样了进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！

『深度干货』——美国30年固定利率房贷是如何定价的

Chester@丘爷房谈

2015年12月，美联储将联邦基金目标利率从0-25基点（一个基点=0.01%）提升到25-50基点，从而正式开启了新一轮的美元升息周期。这次加息，距美联储上次将利率降到0%，已经过去了7年，距离上次加息，则已经过了9年。

对于自住房购买者和地产投资人来说，加息周期中最为关心的问题当然是： 买房贷款的Mortgage利率是不是也会随着美联储加息而逐步上涨，而上涨幅度和速度会怎样 。这就涉及到Mortgage市场利率的形成机制。

对于大部分银行贷款产品来说，美联储加息的影响是立竿见影的。因为美联储利率是整个市场资金成本的基石。美联储加息的效果，会马上反映到银行的资金成本（基石利率+金融机构风险溢价）中，银行又会把这个成本传导到贷款者头上。最为极端的例子是信用卡。由于信用卡是浮动利率，美联储的加息在下一个账单日就会反映到信用卡的新利率中。而其他产品，根据其条款利率是否固定或者浮动，也会在以后以存量或者增量形式陆续反映这种变化。

但是Mortgage的利率生成和传导机制却和普通金融产品不一样。

美国最为典型的房贷形式是30年固定利率贷款（30 YR FIXED），占整个房贷市场85%以上份额 。但这个30YR FIXED却是一种颇有美国特色的金融产品。在其他很多国家，比如 中国，尽管也有长达15-30年期限的房贷，但是利率大多是浮动的，每隔3个月或者半年会根据市场利率进行调整 。30年固定利率贷款对于买房者的好处是显而易见的：

• 承受性好 ：30年固定房贷的利率相比于别的贷款产品，一般较低（后面会解释原因）。而特别长的还款期也减少了每月的还款额

• 预期稳定 ：利率和还款现金流固定，不会出现还款额突然跳涨而断供的情况

• 有弹性 ：提前还款没有罚金

但是 对于银行来说，发放30年固定利率的贷款，却是一个天大的难题 。银行不光要对贷款人的还款能力和违约风险进行评估，还需要对市场未来30年的通货膨胀率率进行准确预测。如果固定利率显著低于未来的实际通胀，银行就会面临负利率和亏损。

预测通货膨胀这个活儿有多难呢？ 2010年美国通货膨胀率为0，但是往前推30年的1980年，美国通货膨胀率是15%！而今时今日，又有谁能够预测2047年的通货膨胀率呢？

这么说起来， 给30年固定贷款定价似乎是一项不可能任务 。那么它又怎么会成为美国房贷市场的主流呢？秘密就是： 银行们根本不用承担这个风险！他们找到了背锅侠——房利美和房地美。

Home Ownership（“自有住宅”）一直是美国梦和美国生活方式的核心要件之一，也是美国中产社会稳定的基础 。当年“两房”的创设，就是为了帮助更多的美国人实现这个梦。“两房”推进自有住宅的手段，并不是直接去建设廉租房或者经济适用房，而是创造一个更宽松的房贷市场。两房的主要功能，就是从各银行手里收购符合标准的30年房屋贷款，将它们打包成住房抵押债券（MBS），然后卖给二级市场投资人。所谓的MBS，就是以屋主们的房贷还款为现金流的债券。

而这个系统中 点石为金的一笔是：“两房”会为被打包的房贷提供担保，而这个担保几乎等价于美国 *** 担保 。也就是说： 两房债券的信用级别几乎可以与美国国债相比 ！之所以说是“几乎”，是因为“两房”的美国 *** 担保属于隐性。美国法律将两房定义为Government Sponsored Entity（GSE），可以说金融市场没有人知道这个词到底是什么意思，但是没有人怀疑 *** 会担保“两房”的债务履行。2008年以后美国财政部接管濒临破产的“两房”，更是明确了这种担保义务。

房贷MBS市场的另一个重要特点是： 两房对conforming（“符合要求”）的房贷是敞开收购的 。不管贷款人是张三李四，发贷银行是农村信用社还是花旗大摩，只要符合“两房”对于贷款的一些基本要求，比如FICO分数，LOAN TO VALUE比例，贷款额上限，两房都会敞开收购，然后打包成MBS资产包，在二级市场上拍卖。而二级市场投资人也根本不用去认识MBS背后的一个个贷款人，他们只要定期从两房收取债券付息就好了。

打个比方：各种不同地域，房型，贷款人，发贷银行的房贷，就像不同毛色、胖瘦的生猪。只要符合两房的最低标准，两房就会把它们收购进来，做成香肠，在运到超市去 *** 。 而最终消费者根本不知道，也不在乎猪长的什么样子，他们只要认准“两房”牌子的香肠就好了 。

典型的房利美MBS债券，如同食品配料表一样，标明了其中包含的各种房贷信息。但是一般来说， 二级市场投资人由于有GSE担保，并不会去关心这些“配料”。

这样一来，银行根本不需要担心30年以后的通胀率如何。他们发放的房贷，只需要在自己账上呆几个星期，就可以转售给“两房”，资金可以回笼，继续发放新贷款。而两房对新贷款的收购价格，则是根据近期类似贷款MBS的拍卖情况来定的（房贷收购价=MBS定价-两房利润）。而两房MBS债券的价格，又是类比（稍高）于美国长期国债的。

所以 住房贷款市场，其基石利率并不是联邦基金利率，而是美国长期国债利率 。 长期国债利率，又取决于市场的长期通胀预期 。美联储只能通过公开市场操作影响短期利率，却无法决定市场的通胀预期。而由于“两房”的介入和担保，房贷利率的传导机制和普通个人消费和商业贷款也不同。国家担保抹平了市场波动和不同购房贷款人之间的各种差异，形成了 稳定而廉价的贷款成本预期 。

美国的“两房”是指

""两房”指美国房利美和房地美两个公司。

房利美成立于1938年。当时在经历了30年代大萧条后，美国90%的房屋建设都陷入了停工，住房问题已经成为影响社会稳定的一个重要因素。为了解决这一社会问题，时任美国总统的罗斯福在自己的新政中加入了“居者有其屋”计划，联邦国民抵押协会，即房利美作为这个计划执行中的一部分在1938年被建立，其主要作用是为低收入公民在购买房屋时获取联邦低息贷款提供担保。在《公共住宅法案》中，房利美的属性被明确定为联邦 *** 托管企业，即所谓的“国有企业”。1949年，在杜鲁门 *** 通过的《国家住房法》修订案中，房利美的作用被再次扩大，扮演起了房地产市场、消费者、金融机构和 *** 这四个关系中间人的角色。1961年，肯尼迪 *** 在肯定了房利美作用的基础上，开始向美国保障房计划中引入了私人资本，鼓励私人金融机构按照比市场水平低的利率向保障房计划提供贷款，并将此作为抵押按照正常的市场利率 *** 给房利美，中间差额由联邦 *** 补齐。房利美进入了“公私混合”的模式。通过房利美，美国 *** 成功地创建了一个流动的二级抵押贷款市场。在房利美成立的头三十年中，它几乎垄断了二级抵押贷款市场。1965年，由于补贴数额过于庞大，为平衡预算，约翰逊 *** 将低收入家庭的住房支出比例限定在其收入的20%，其余由 *** 提供补助。1968年，为了限制房利美在二级抵押贷款市场上的垄断，国会通过了《住房和城镇开发法》，将房利美一分为二成为房利美和吉利美( *** 国民抵押贷款协会)，吉利美仍然保持 *** 性质，与美国退伍军人管理局(VA)和美国农业部住房管理局(FmHA)一样受联邦住宅管理局(FHA)担保抵押贷款支持，拥有完全的 *** 信用担保。房利美则成为了一个私有的股份制公司。也正是在这一年，房利美成为上市公司。联邦 *** 掌握房利美的优先股，私人资本则拥有普通股。房利美的利润和债务第一次从联邦预算中被移除。 *** 在房利美中的作用转为 *** 。

房地美成立于1970年。尼克松 *** 为了将二级抵押贷款市场扩大至普通住宅贷款市场，1970年，联邦 *** 授权房利美去购买私人金融机构的住宅抵押贷款，并通过《紧急住房金融法》授权成立联邦住房抵押贷款公司，即房地美。

1971年，房地美发行它的第一个抵押转手证券，即现在所称的抵押贷款支撑证券(MBS)，从法律上，房利美再不需要金融机构以某种形式施舍其次级贷款。10年后，房利美也发行了同种证券。1983年，房地美还创造了第一份担保抵押债券(COM)。此后，秉持自由主义治国方针的里根、老布什以及克林顿 *** 逐渐将 *** 对住房市场的补贴通过“两房”转移至市场。 *** 在美国房地产金融领域的作用由直接转为宏观调控。在“两房”与美国历届总统的政策演变过程中，“两房”并不仅仅创立的是一个房地产市场的运作平台，也成为了美国大 *** 主义与自由主义，金融创新与金融监管等各种制度纠结的场所。

*** 收归终极监管

随着“两房”在美国住房金融市场作用的不断加重，“两房”的垄断和随之而来的房地产流动性过剩也引起了美国 *** 的担忧。上世纪80年代爆发的美国借贷危机最终导致受联邦担保的2150家储贷机构的16%都陷入破产，“两房”也受此牵累，吸收了大量的有毒“贷款抵押担保”。

1989年，国会通过《1989年金融机构改革、复兴与强化法》，对金融也进行全面整顿，成立清算信托公司，接受储贷行业的不良信贷资产。最终花费了纳税人1530亿美元(相当于1989美国GDP的3%)，历经10年后，危机才得以平复。但是借贷危机带给美国金融系统的风险并没有因此消除。2002年，在安然事件之后，房地美也被曝出了利用假账谎报盈利50亿美元的丑闻。2003年9月10日，小布什 *** 开始对住房金融市场进行了重大的调整。小布什表示，财政部内成立一个新的部门负责监管“两房”，这个部门将对国会直接负责。并对“两房”提出了最低准备金要求。2005年1月26日《联邦住房企业监督管理改革法案》第一次被提交给了参议院银行、住房城市事务委员会并在同年7月通过，但是此后这一法案在参议院的投票被拖延。2006年晚些时候，共和党参议员约翰·麦凯恩也成为这份提案的共同提案人。为此“两房”动用了大量游说力量。2007年8月，最终在游说团体和国会温和改革派的影响下法案最终未获通过。然而，就在此后一年的时间里，逃过监管的“两房”却遭遇了收归国有的终极监管命运。2008年7月30日，随着次贷危机愈演愈烈，小布什 *** 签署了《2008年住房、经济恢复法案》，其中涉及“两房”的法案达到6个，包括成立美国联邦住房金融管理局(FHFA)，确保“两房”安全有效运作；提高 *** 对“两房”担保限额；对价值3000亿美元的抵押贷款进行担保等。2008年9月6日，美国联邦住房金融管理局局长洛克哈特宣布，将“两房”置于美国联邦住房金融管理局托管之下，与他一起出席新闻发布会的还有时任美国财长的亨利·保尔森和美联储主席伯南克。这段经历在日后伯南克出版的自传中被称为“艰难的决定”。此后美国 *** 向“两房”的“注资”源源不断，2009年2月18日，美联储宣布购买1000亿美元“两房”债券，使美联储购买的“两房”债券总额翻番，2009年12月24日，财政部也扩大了对“两房”的救助，取消了对“两房”4000亿美元救助的上限。2010年3月，鉴于美国仍没有从经济危机中完全复苏，美国财长盖特纳宣布将原本定于年初宣布的“两房”改革延后。2010年5月，第一季度分别亏损80亿美元和131亿美元的境况将房地美和房利 *** 向了摘牌的窘境，6月16日，FHFA发表声明称其托管的“两房”股票将从纽约证券交易所退市，22天后，“两房”正式从纽约证交所退市。2010年8月17日，财政部就改革“两房”问题召开了特别会议。与会者包括各大银行高管，基金主席、抵押证券公司和再保险公司总裁，以及 *** 官员、国会议员等。

*** 退出三方案

2011年2月11日，盖特纳和住房与城市发展部秘书长肖恩·多诺万共同向国会递交了有关美国住房金融市场改革的“白皮书”。在31页的改革草案中，真正论述对“两房”以及其代表的 *** 支持企业(GSE)的改革方案不过2346字，在其核心的三个观点之下， *** 的角色都将得到极大的削减。在“白皮书”提供的三种方案里，第一种，将住房贷款金融市场完全私有化， *** 只支持纳入FHA前面的保障房计划的抵押贷款项目。也就是目前美国住房信贷市场的85%都将被私有化。这一观点也是被认为最为激进的方案；第二是建立危机筹款机制，只在危机爆发时启动；第三个也是被认为相对 *** 参与最多的方案——即担保灾难计划，即 *** 通过某种形式的再保险为住房抵押贷款投保。而这三个选择之下被削减的“两房”职能最终也许只靠吉利美便可担负。“目前，盖特纳所提交给我们的与其说是一个计划，不如说只是他们收集起来的可供选择的几个可能。”众议院金融服务委员会主席、共和党议员巴楚斯说，“我们还必须坐下来，花大量的时间讨论，使其最终更像是一个真正的方案。”

无论政策的最终走向如何，目前所运行的GSE模式必将被从根本上分离。“ *** 支持企业模式从根本上就存在着 *** 和私人博弈的天生顽疾。 *** 需要通过这种模式维持住房市场的低利率以支持保障房计划。但同时企业也需要追求利益最大化。”据美国企业研究所高级研究员彼得·沃里森说，“其中的关键就是必须清楚划分各自的职能。”

美国的两房指的是什么？

""两房”一般是指房利美和房地美两个公司。

房利美，即联邦国民抵押贷款协会（Federal Home Loan Mortgage Corp.）是最大一家GSE企业，创立于19世纪30年代。

房地美，即联邦住房抵押贷款公司,是GSE中第二大的企业，商业规模仅次于房利美。它于1970年由国会成立。

两个联邦住房贷款抵押融资公司，当初是美国 *** 解决老百姓的住房问题而组织的两个住房贷款公司。原来它们都是由私人控股的公司，但由于发生金融风暴的关系08年9月7日，美国联邦住房金融局局长詹姆斯·洛克哈特宣布：美国联邦 *** 将接管两大住房抵押贷款机构——房利美与房地美，现在两房的大部分股权已经是美国 *** 。以避免更大范围的金融危机发生。

“两房”发行住房抵押债券。这两家机构将联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上 *** ，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保。

“两房”是支持美国房地产市场发展的重要机构,它们担保了绝大多数房地产按揭贷款。其次,“两房”对于美国金融系统的运行至关重要,两房发行和担保的抵押支持债券（MBS）已经渗透到了全球金融市场的各个参与者。

飞云说美国经济史 10：两房次贷危机

1938年，根据罗斯福新政《1934年国家住房法案》，美国 *** 创设了“房利美”的前身——“华盛顿国家抵押贷款协会”。其后的三十年里，“房利美”及其前身垄断了二级按揭市场顺理成章了。

1968年，林登·约翰逊总统对“房利美”为核心的整套机制进行全面改造，先是将房利美明确的 *** 职能部独立出来成立了另一家联邦企业吉利美。自此房利美再无 *** 职能，成为了一家私营企业。

1970年，“房利美”上市，实现了所谓的“私有化”。与此同时，为“私有化”以后的“房利美”打造了一个孪生兄弟房地美，以引入竞争机制。

两房并非普通的私营企业，而是与联邦 *** 的关系特殊的 *** 资助企业GSE。联邦 *** 通过专门立法，赋予了GSE大量特权，诸如多项免税、联邦资金扶持等政策扶持，同时也保留了干预两房经营的权力。与吉利美那样的联邦企业不同，联邦 *** 并不对GSE提供任何明确担保，但是市场普遍认为GSE的行为后果会有联邦 *** “兜底”。

两房的前世今生已经很明了，两家有 *** 提供优惠政策的带有福利性质的私营企业，不是像大众所想像的是 *** 机构，股东是由私人组成。

两房危机的背景我认为是始于 布雷顿森林货币体系的崩溃 ，由于美元和黄金钩，世界货币再无锚定品，从而世界上各国在货币发行上放飞自我，导致通货膨胀，世界房价开始上涨。

在房价上涨的背景下，只要能买到房，哪怕没有首付，没有贷款资格，只要在房价上涨时出手就能获得丰厚的收益，买家任意出手，银行也乐意接手房贷，毕竟上涨的资产是风险最小的投资。

一个理想中的良好体系好像在形成： 买家购房贷款 银行放贷 通过美国国家金融服务公司和雷曼兄弟把贷款证券化 房利美和房地美证券化 全世界投资者 银行资金回笼再次放贷

大家可以看到，整个体系更底层的基石是来源于 买家有能力每月还贷 ，中间金融机构的赢利来源则来源于贷款利息和投资者之间的利息差，也就是说房贷数量数额越大，金融机构赢利越多。

资本家的原罪就是贪婪，为了获取更多的利润，1990—2000年，美国住房与城市发展部强迫房利美和房地美两家公司增加贫困美国人拥有个人住房的数量。小布什和国会中的左派人士迫使这两家公司不得不以批量投资的方式购买次级资产证券，而不是持有独立的贷款收益权，它们通过次级贷的方式发放的贷款总量相当于美国所有住房抵押贷款总量的约一半。风险完美 的 转化到了有 *** 干涉权力的房利美和房地美。

到2007年，次级抵押贷款担保的证券化产品的账面价值一度达到8000亿美元，相当于2001年年底总规模的7倍。

在这里大家要注意到一点，两房核心资产共计832亿美元，却承担了5.2万亿的担保和债务，也就是极端来说只要其中1.6%的购房者出现违约，那整个体系就将崩溃。

房利美和房地美坐在了火山喷发的山顶上，房利美和房地美使用了具有欺骗性的财会报告，掩盖了美国存在的次级抵押贷款问题，但问题的存在只会让火山更猛烈的爆发。

由于大量不合格的购房者无法正常缴纳月供，大量次级资产证券出现违约，2008年9月15日，周一，凌晨1点43分，美国第四大投资银行雷曼兄弟申请破产，引发了大萧条以来最大的金融危机，某种程度上也是人类有史以来最大的金融危机。

货币市场共同基金出现了挤兑，几天之内，为金融和非金融公司提供信贷的核心融资市场几乎全部陷入困境，全球经济严重萎缩。包括中国银行、中国工商银行在内的中资金融机构和世界各大金融机构均受到惨重损失。

看到这里，大家肯定会很惊讶，这么庞大的金融危机为何没有造成长久而巨大的损失，大家可以看看当年的损失，2008年有170万人丧失抵押品赎回权，2009年有210万人丧失抵押品赎回权。在2008年最后一个季度，实际GDP以8.2%的年化速率收缩。到2008年年底，全球股票市值蒸发超过35万亿美元，美国房主损失了额外的7万亿美元。加上各种公司实体（非上市公司和非有限责任制公司）和全球股票的损失，2008年一共蒸发了约50万亿美元的财富，接近全球GDP的4/5。

2008年的金融危机并没有演变成像20世纪30年代那样恶劣的大萧条，其中最主要的原因就是官方机构采取了高质量应对措施。也就是美国 *** 利用财政承担了所有两房超发贷款所造成的损失，也就是所有美国人民为华尔街的贪婪而买了单。

美国保尔森财长直接接管了早已陷入漩涡之中的“两房”——房地美、房利美。具体方案是，财政部向房地美、房利美注资，并收购相关优先股； *** 相关监管机构接管机构的日常业务，同时任命新领导人，制定了高达 7000亿美元的综合救援计划。

自此两房危机和以往的经济危机一样，以华尔街的贪婪为开头，最后以美国 *** 买单而收尾，赚得盘满钵满的依然是那些金融寡头，亏损的依然是那些平民百姓。

看到这里大家应该明白中国 *** 为何会对蚂蚁金服进行严格控制了，他们的本质其实和两房次贷危机的机制一样，都是通过债务证券化，扩大放贷规模，而本金却微乎其微。

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