商业地产报告（商业地产数据）

今天给各位分享商业地产报告的知识，其中也会对商业地产数据进行解释，如果能碰巧解决你现在面临的问题，别忘了关注本站，现在开始吧！

商业报告怎么写？

第一章 项目总论

总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。总论章可根据项目的具体条件，参照下列内容编写。

§1.1 项目背景

§1.1.1 项目名称

企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致。

§1.1.2 项目承办单位

承办单位系指负责项目筹建工作的单位（或称建设单位），应注明单位的全称和总负责人。

§1.1.3 项目主管部门

注明项目所属的主管部门。或所属集团、公司的名称。中外合资项目应注明投资各方所属部门。集团或公司的名称、地址及法人代表的姓名、国籍。

§1.1.4 项目拟建地区、地点

§1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表

如由若干单位协作承担项目可行性研究工作，应注明各单位的名称及其负责的工程名称、总负责单位和负责人。如与国外 *** 机构合作进行可行性研究的项目，则应将承担研究工作的中外各方的单位名称、法人代表以及所承担的工程、分工和协作关系等，分别说明。

§1.1.6 研究工作依据

在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：

（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。

（2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。

（3）国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规。

（4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

§1.1.7研究工作概况

（1）项目建设的必要性。简要说明项目在行业中的地位，该项目是否符合国家的产业政策、技术政策、生产力布局要求；项目拟建的理由与重要性。

（2）项目发展及可行性研究工作概念。叙述项目的提出及可行性研究工作的进展概况，其中包括技术方案的优选原则、厂址选择原则及成果、环境影响报告的撰写情况、涉外工作的准备及进展情况等等，要求逐一简要说明。

§1.2 可行性研究结论

在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益与国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，本节需将对有关章节的研究结论作简要叙述，并提出最终结论。

§1.2.1 市场预测和项目规模

（1）市场需求量简要分析。

（2）计划销售量、销售方向。

（3）产品定价及销售收入预测。

（4）项目拟建规模（包括分期建设规模）。

（5）主要产品及副产品品种和产量。

§1.2.2 原材料、燃料和动力供应

（1）项目投产后需用的主要原料、燃料、主要辅助材料以及动力数量、规格、质量和来源。

（2）需用的主要工业产品和半成品的名称、规格、需用量及来源等。

（3）进口原料、工业品的名称、规格、年用量、来源及必要性。

§1.2.3 厂址

地理位置、占地面积及必要性

水源及取水条件。

废水、废渣排放堆置条件。

§1.2.4 项目工程技术方案

（1）项目范围，即主要的生产设施、辅助设施、公用工程、生活设施内容。

（2）采用的生产方法、工艺技术。

（3）主要设备的来源，如需向国外引进，则简要说明引进的国别、技术特点、型号等。

§1.2.5 环境保护

排放污染物的种类、数量，是否达到国家规定的排放标准。

主要治理设施及投资。

§1.2.6 工厂组织及劳动定员

工厂组织形式和劳动制度。

全厂总定员及各类人员需要量。

劳动力来源。

§1.2.7 项目建设进度

§1.2.8 投资估算和资金筹措

（1）项目所需总投资额。分别说明项目所需固定资产投资总额（包括投资方向调节税、建设期利息）、流动资金总额，并按人民币、外币分别列出。

（2）资金来源。贷款额、贷款利率、偿还条件。合资项目要分别列出中、外各方投资额、投资方式和投资方向。

§1.2.9 项目财务和经济评论

（1）项目总成本、单位成本。

（2）项目总收入，包括销售收入和其它收入。

（3）财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、贷款偿还期、盈亏平衡点等指标计算结果。

（4）经济内部收益率，经济净现值、经济换汇（节汇）成本等指标计算结果。

§1.2.10项目综合评价结论

§1.3 主要技术经济指标表

在总论章中，可将研究报告各章节中的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目全貌有一个综合了解。

主要技术指标表根据项目有所不同，一般包括：生产规模、全年生产数、全厂总定员，主要原材料、燃料、动力年用量及消耗定额、全厂综合能耗及单位产品综合能耗，全厂占地面积、全员劳动生产率，年总成本、单位产品成本、年总产值、年利税总额、财务内部收益率，借款偿还期，经济内部收益率，投资回收期等。

§1.4 存在问题及建议

对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二章 项目背景和发展概况

这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。

§2.1 项目提出的背景

§2.1.1 国家或行业发展规划

说明国家有关的产业政策、技术政策、分析项目是否符合这些宏观经济要求。

§2.1.2 项目发起人和发起缘由

（1）写明项目发起单位或发起人的全称。如为中外合资项目，则要分别列出各方法人代表、注册国家、地址等详细情况。

（2）提出项目的理由及投资意向，如资源丰富、产品市场前景好、出口换汇、该类产品可取得的优惠政策、利用现有的基础设施等。

§2.2 项目发展概况

项目发展开矿指项目在可行性研究前所进行的工作情况。如：调查研究、试制试验、项目建议书（初步可行性研究）的撰写与审批过程、厂址初选工作以及筹办工作中的其他重要事项。

§2.2.1 已进行的调查研究项目及其成果

1、资源调查，包括原料、水资源、能源和二次能源的调查。

2、市场调查，包括全国性和地区性市场情况调查；出口产品国际市场供需趋势调查。

3、社会公用设施调查，包括运输条件、公用动力供应、生活福利设施等的调查。

4、拟建地区环境现状资料的调查，包括拟建地区各种主要污染源以及其排放状况，大气、水体、土壤等目前环境质量状况等。说明环境现状资料的取得途径、提供单位、以及当地环保管理部门的意见和要求，取得的环境现状资料及文件名称。

§2.2.2 试验试制工作（项目）情况

已完成及正在进行的试验试制工作（项目）的名称、内容及试验结果。这些实验包括建筑材料的试验、拟采用的新工艺技术的试验。对采用的新工艺技术必须有国家有关部门的认可证明。

§2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况

（1）各个可供选择的建设地区及厂址位置的初勘、测量、比选等工作情况。

（2）初步选择意见和资料。

（3）遗留问题。

§2.2.4 项目建议书（初步可行性研究报告）的撰写、提出及审批过程

（1）项目建议书（初步可行性研究报告）的撰写、提出及审批过程。

（2）项目建议书所附资料名称。

（3）审批文件文号及其要点。

§2.3 投资的必要性

一般从企业本身所获得的经济效益及项目对宏观经济、对社会发展所产生的影响两方面来说明投资的必要性。包括下面这些内容。

（1）企业获得的利润情况。

（2）企业可以提高产品质量，加强市场竞争力。

（3）扩大生产能力，改变产品结构。

（4）采用新工艺，节约能源，减少环境污染，提高劳动生产率。

（5）产品进入国际市场的优越条件和竞争力。

（6）对当地经济、社会发展的积极影响。包括增加税收、提高就业率、提高科技水平等。

中国商业地产行业年度发展报告：线上线下期待融合

全国工商联旗下全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德日前联合发布《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》，盘点2018年商业地产领域代表 *** 件，展望2019年行业发展趋势。《报告》首席专家，全联房地产商会商业地产研究会会长王永平指出，当前消费市场最大的变化其实不是所谓的“升级”或“降级”，而是消费市场的明显分级对商业的运营创新提出了更高要求。

由于宏观经济影响，消费者消费更趋谨慎，加之商业自身创新不足，渠道分流更加明显，2019年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽如人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟须替代性创新业态与模式。

以阿里入股居然之家等为代表的线上线下融合，在完成了股权整合之后，将步入技术融合、运营融合与文化融合等多维深度融合阶段，新型数字化门店落地预计会继续加速，新零售可能出现更具先进性的商业模式，行业也面临重新洗牌的可能。永辉超级物种的巨亏虽然引发对于新零售的一些担忧，对于新零售的盈利模式也有了更多的质疑，但是对于线上线下融合业界仍普遍抱持期待。

延伸阅读：2018年中国商业地产行业八大现象

一、存量优质物业盘活，迎资产证券化热

代表 *** 件：广州正佳广场、北京国瑞购物中心、北京合生汇等发行CMBS/类REITS产品

关注理由：2018年商业资产交易空前活跃，一批标志性商业项目集中入市，商业资产证券化迎来新热潮。9月，以广州正佳广场为标的物业的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年最大规模的CMBS。此外，北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建元邻里中心、深圳龙岗万科广场等众多优质物业成功获批或发行了证券化产品。在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，商业资产的证券化更具现实意义，同时也是中国商业地产走向国际化、规范化的重要标志。

二、大宗资产交易冷热不均，运营水平彰显资产价值

代表 *** 件：世茂工三拍卖，北京盈科中心再易主

关注理由：2018年年末，北京市场有两宗商业资产交易引人瞩目。一宗是乐视控股所属的世茂工三资产拍卖案，12月初，阿里网站进行了预拍公告，评估价为32.89亿元，而起拍价仅为23.02亿元；而另一宗是盈科中心项目以105亿元高价成交，打破了北京商用物业交易金额记录。这一冷一热的背后显示了资本市场对于资产运营价值的认可。

三、新零售叫好不叫座，线上线下期待融合

代表 *** 件：超级物种亏损，盒马鲜生遭遇“标签门”，盒小马开放加盟，美团正式入局新零售

关注理由：12月，“新零售先锋”超级物种主体公司永辉云创爆出累积总亏损达10亿之巨，以至于永辉宣布将其剥离出上市公司业务体系。之前，盒马鲜生还被爆出修改食品保质期的“标签门事件”，以及迫不及待地推出盒小马加盟业务，京东7FRESH也对人事进行了洗牌，这些都让业界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。尽管新零售先锋实验遇挫，但是，显然并未因此放弃商业创新的探索，巨亏的超级物种已表示依然会独立于上市公司继续发展。美团将旗下生鲜超市品牌“掌鱼生鲜”升级为“小象生鲜”，同时还加快了拓店步伐。京东7FRESH在经历人事重组之后再出发，渠道已经下沉至三四线城市。新零售前行的脚步未停止，线上线下走向融合的期待依然存在。

四、实体商业加码数据智能，技术驱动运营成为共识

代表 *** 件：凯德Next-Ten、宝龙创想实验室、海底捞无人餐厅诞生

关注理由：以大悦城、印象城、爱琴海为代表的购物中心纷纷自建商业科技公司，有的还增设了首席技术官岗位，更加注重技术对商业运营的引领作用。作为商业地产领跑者的凯德已经打造出商业新物种样板“来探Next-Ten”。宝龙联合京东跨界打造“宝龙创想实验室”，对接新零售，业态涉及儿童、餐饮、超市、数码等，包罗生活细节，融合线上消费实现流量导入。同时，宝龙还投资了可以广泛应用于购物中心、商业综合体、大型零售商、主题园区的共享跟随服务机器人。海底捞的无人餐厅则已经成为网红打卡地。实体商业从过去寄望于第三方科技公司提供服务，到如今纷纷自身投入研发商业数据化技术，表明了希望更好商业化应用的迫切愿望。

五、存量商业纷纷升级改造 城市更新创造新商机

代表 *** 件：上海世茂广场、北京坊、深圳印力中心重张

关注理由：2018年，一批城市更新商业项目亮丽重张。位于北京前门核心地段的“北京坊”全面营业，无印良品体验酒店、星巴克甄选旗舰店、Page One旗舰店等众多创新业态亮相，颠覆了多年来消费者对于前门商业的落后陈旧印象。9月，世茂集团旗下上海世茂广场重新开业，强烈的时尚感和创新性吸引了大量的年轻客人，改造前后业绩翻番，冰火两重天。2018年，同时有多宗具有影响力的更新项目被交易。大悦城在北京收购了大兴火神庙项目，决定将其改造为新产品线“大悦春风里”。凯德则以128亿高价收购了上海最高双子塔，计划打造上海第三座来福士。由于增量商业开发成本越来越大、周期越来越长、区位越来越偏，存量商业的更新改造正成为新的商机。

六、商业地产投资总体过热，核心地段仍受追捧

代表 *** 件：恒隆等主流商业地产商竞价杭州最贵商业地块

关注理由：5月，著名商业地产开发商香港恒隆地产以107.3亿的价格、118%的高溢价率，摘得杭州核心商业区杭州大厦旁百井坊地块，杭州将迎来首个恒隆广场。竞买当天，除恒隆之外，参加竞买的还有华润新鸿基、阿里城投、新世界、九龙仓、银泰知名地产公司，而且竞争一度陷入白热化。在商业地产普遍投资过剩的大背景下，杭州这一商业地块的拍卖之所以受到如此追捧，并不意味着商业地产投资热的复燃，主要是基于项目在城市量级与区位上的个案优势，核心地段商业抗跌性好的传统投资理念依然被认可。

七、消费降级争论四起，商业潜力重在激活

代表 *** 件：拼多多上市、阿里入股汇通达

关注理由：“农村包围城市”的拼多多7月在美国上市，取得了商业上的巨大成功，实体商业中不少人将其成功归结于经济下行下的所谓“消费降级”。事实上，从国家商务部等权威部门发布的报告显示，消费升级的趋势已经不可逆转。拼多多的成功更大程度上是通过移动互联网平台形成了底层消费的集聚和升级。此外，面向小城镇的电商平台汇通达也获得阿里45亿元投资。电商平台的下沉不仅激活了中小城市巨大的消费潜力，而且也提振了中小城市实体商业发展信心。

八、购物中心招商难现象突出

代表 *** 件：广州K11、长沙IFS、昆明大悦城、厦门华润万象城等项目如期开业

关注理由：多年来商业地产大步发展，导致购物中心竞争过度，再加之受宏观经济形势下行影响，许多品牌承租能力下降，新项目普遍面临招商难、资金难、开业难，即使是一线城市和大型央企也遇到了同样问题。根据2018年抽样数据，体量5万平方米以上购物中心实际如期开业数量不足6成。而万达、华润、印力、大悦城、龙湖等知名商业地产商则凭借品牌声誉、专业团队，以及资金优势等综合实力，无论是自营、自建，或者委管项目，都实现了如期开业，其中一些项目还成为当地商业升级的新标杆。

商业地产市场分析，如何精准洞察？

商业地产行业主要上市公司：目前国内商业地产行业的上市公司主要有保利地产(600048)、大悦城(000031)、绿地控股(600606)等。

本文核心数据：中国商业地产销售面积、中国商业地产竣工面积、商业地产销售价格

产业概况

1、定义

商业地产，指作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等相较一般的住宅开发，商业地产对于项目运营能力壁垒较高，风险亦相对较高。

广义上的商业地产包括用于各种零售、批发、餐饮、 *** 、办公等经营用途的地产形态，如商业经营类物业、办公物业、酒店宾馆、仓储物流地产、工业地产等，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅等地产形式。狭义上的商业地产一般包括商业经营类物业、办公物业。本文分析主要基于狭义的商业地产展开。

2、商业地产行业产业链全景梳理：轻资产化成为趋势

商业地产行业的产业链主要是上游的地产开发、设备供应;中游的物业和商业地产运营以及商业地产的交易;下游则是个人或者企业租赁或购买后进行居住、商业、办公和其他等等的用途。

商业地产行业产业链主要指得往往是上游的地产开发和中游的运营环节，目前随着我国房地产行业的持续发展，行业内部开始整合，大部分的商业地产企业往往都是多元化经营，不仅仅从事商业地产的开发，还涉及运营、交易以及住宅类房地产的开发运营等业务。

但随着国家在房地产行业三道红线政策的下台，越来越多的房地产企业开始走向轻资产化运营的道路，开发与运营逐渐开始剥离，轻资产化运营成为行业趋势。

目前，我国房地产行业较为繁荣，行业内的企业数量较多，我国商业地产行业上游房地产开发参与企业主要有保利地产、万科地产和恒大地产等;设备供应商则种类较多，目前商业地产的设备需求逐渐向智能化、自动化发展，因此主要以大华股份、海康威视以及西门子电器等科技公司为主;行业中游物业、运营企业除了房地产开发企业外还包括了亚朵生活、凯德集团等专门的商业物业运营管理企业;交易平台则还有链家、太平洋房屋以及房天下等专门的第三方房屋中介平台企业。

产业发展历程：行业处于快速发展期

我国商业地起步较晚，但发展速度较快。我国商业地产起步于20世纪90年代初，最早在北京、上海出现成规模的百货店，并逐步扩展到中小城市。

20世纪90年代中期在百货店的基础上，将餐饮、 *** 等业态小规模引入，形成购物中心。

进入21世纪后，我国商业地产开发投资进入快车道，近两年尽管商业地产行业受到疫情和政策的双重影响，但是行业仍然多年保持着快速的增长。

上游供给情况：商业地产施工面积整体占比有所下降

2010-2020年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，但增速有所放缓，目前均保持在6%以下。2020年受疫情影响，中国房地产开发施工面积为92.68亿平方米，同比增长3.69%，较2019年下降了5.01个百分点。2021年1到5月份，由于2020年受疫情影响基数较低，我国房地产开发施工面积达84亿平方米，增速达10.1%。

近几年，我国房屋施工面积中，商业地产所占比例总体呈逐渐下降态势，其原因一方面由于房地产市场调控导致，另一方面由于疫情导致商业地产关注度下降，导致整体数据呈现下降趋势。2020年，商业地产房屋施工面积占总房屋施工面积的14.06%，其中，办公楼房屋施工面积占比4%，商业营业用房占比10.06%。

下游发展情况：居民消费能力不断提升

截至2020年底，全国居民人均可支配收入32189元，比上年增长4.7%，扣除价格因素，实际增长2.1%。其中，城镇居民人均可支配收入43834元，比上年增长3.5%，扣除价格因素，实际增长1.2%;农村居民人均可支配收入17131元，比上年增长6.9%，扣除价格因素，实际增长3.8%。

产业发展现状

1、供给：商业地产竣工面积有所下降

2010-2017年，我国商业地产竣工面积总体呈现上升趋势，增速呈下降趋势，到2018年出现负增长，2020年全国商业地产竣工面积为11662.21万平方米，同比下降20.87%。2021年1-5月份我国商业地产施工面积为3505.89万平方米。

2、需求：销售面积也持续下滑

2010-2019年，我国商业地产销售面积总体呈上升趋势，但增速略为波动，2016-2017年销售面积增速一度达到20%以上，而2018年开始受房地产市场改革增速下滑到负增长水平，2020年，全国商业地产销售面积为12622.79万平方米，同比下降9.16%。2021年1到5月份，全国商业地产销售面积为3802.24万平方米。

3、价格：价格整体较为平稳

由于房地产的价格与区域发展和业态类型有较大的关系，所以这里不做细致业态分析，具体业态价格分析详见第三章“中国商业地产不同业态市场运营分析”。2018年10月至2021年5月以来我国商业地产平均价格整体价位平稳，在12000元每平方米上下波动，除了2020年年初受疫情影响有较大的降幅以外，后快速回暖，行业整体价格仍处于平稳。

产业竞争格局

1、区域竞争：呈现“北轻南重”特点，广东省投资最活跃

目前，根据我国各省披露的2020年商业地产(商铺+写字楼)投资规模来看，2020年全国商业地产投资建设活动最活跃的省份前三位是广东省、江苏省和上海市，其中广东省2020年投资额达2991.85亿元，超第二名江苏省一倍多。

2、企业竞争：百强企业优势较大

根据《2021中国商业地产百强企业研究报告》显示，2020年，我国商业地产百强代表企业在过去一年负重前行，不断引领行业发展变革，整体经营表现优于行业大势。一方面，百强企业由销售转向持有运营倾向增加;另一方面，城镇化发展进入稳步增长阶段，百强企业紧跟市场趋势进行战略布局，投资拿地更加审慎;此外，轻资产管理模式越来越受到企业重视，商业运营服务业务分拆上市潮开启。

据榜单显示，大连万达商业管理集团股份有限公司、红星美凯龙、华润置地有限公司、宝龙地产控股有限公司以及新城控股集团股份有限公司等企业成为了2021中国商业地产百强企业。

疫情影响下，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营规模增长放缓。2020年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为427.3万平方米，同比增长12.7%，增幅较2019年收窄5.0个百分点。

产业发展前景及趋势预测

1、行业将持续增长

前瞻预计2021年随着疫情的我国商业地产销售额将会迎来快速的回暖，全年商业地产销售额将会恢复到2019年左右的水平达16430亿元，但随后由于国家政策的调控限制依旧存在，行业增速将较为缓慢，但随着二线和三四线蓝海市场的挖掘，增速将不断加快，预计到2026年全国商业地产销售额将达到20000亿元以上。

2、行业发展将进一步下沉

随着我国经济的不断发展，国民消费水平不断提高，尤其是新一线城市和二三线城市的消费能力不断升级，新一线城市和二三线城市消费需求缺口更大，市场潜力更大，目前越来越多的商业地产企业已经开始布局，预计未来这一趋势将继续保持甚至进一步加剧。、

除此以外，近年来，随着经济的快速发展，消费人群的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化。消费升级作为主旋律已经不可逆转，但是，与此同时，消费分级现象也更加突出，有时貌似消费降级，其实正是消费分级的体现。仔细分析拼多多的客群构成，便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级，而是追求高性价比新消费理念的体现。

从购物中心、百货商场等商业体与商业品牌之间的关系来看，过去多是简单的租赁关系，商场的角色基本上只是选择与考核商户。如今，为共同应对市场下行压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。

3、政策加快行业轻资产化发展

近年来，中国房地产市场一度过热，各种矛盾突显。房地产市场难以合理发挥其应有的作用。在这种情况下， *** 当及时出手发布了一系列政策，进行房地产市场的宏观调控，弥补市场功能不足，促进商业房地产市场良好健康发展，尤其是2019年出台的《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》，“三道红线”政策明确了对房地产企业的杠杆水平的要求限制，进一步促进了商业地产行业的轻资产化发展。

以上数据参考前瞻产业研究院《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

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